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发红包的必发大财图片|警惕!房产术语背后的小心机

2020-01-09 12:44:20        浏览量: 2425次

发红包的必发大财图片|警惕!房产术语背后的小心机

发红包的必发大财图片,来源:河洛楼市

历经十几年房产广告的普(xǐ)及(nǎo),加上置业过程中斗智斗勇的历练,如今老百姓都成半个专家了,不光知道“订金”和“定金”的区别,“等额本金”和“等额本息”的优劣,还说得清公摊就哪些区域,热衷研究调控政策和未来趋势(此处应有掌声)……

这些知识点今天就不提了,来说说那些开发商不愿讲,房产中介不肯讲,专家不会说的房产术语中的小心机。

容积率:有容乃大 无套路则刚

容积率指一个小区的地上总建筑面积与占地总面积的比率。

如果一个小区有1万m2的占地面积,地上总建筑面积是3万m2,那么容积率就是3.0。

它代表居住的舒适度,通俗点也可以叫居住密度。

这货有点皮,不像存款,越高越好,相反有点像负债,越低越爽。

有个形象的比喻。一个鸡窝,只住1、2只鸡,吃饱了可以尽情撒欢横着跑都中,这叫别墅;

住5、6只鸡,遛食的时候得看着红绿灯,这叫洋房;

住上十几只鸡,只能扭扭腰做个鸡翅伸展运动,这叫小高层;

住上几十只鸡……,秒变沙丁鱼腿都伸不开的,就是高层了。

现在明白置业顾问为啥经常自诩项目容积率多低了,低了舒服啊!

然而,光知道容积率低好是远远不够的,高和低的标准在哪,心里还要有个谱。

容积率的普遍标准是这样的:

独栋别墅为0.2~0.5;联排别墅为0.4~0.7; 6层以下多层住宅(洋房)为0.8~1.2。

以上即是广告语里前缀“低密度”,“墅质“等字眼的项目。有钱人不扎堆,都想住清静点。

11层小高层住宅的容积率一般为1.5~2.0; 18层高层住宅为1.8~2.5; 19层以上住宅为2.4~4.5。

当然标准也有弹性空间,具体还要看地段,比如几年前**盛世这种闹市中心高层,容积率相当可观,记得是接近6.0了。地价高啊容积率太低顾不住本儿。

不管容积率高低,只要有预售证就是官方认证合法的。

友情提示:小高层住宅,严格讲是指7层-11层的住宅,广义一点也得18层以下才叫小高层。像洛龙区某热销楼盘,盖出20层也敢自称小高层,有点浑水摸鱼了。

为了更好地获取利润,容积率又不能超出政府规定,楼盘高低配很常见,就是高层+多层(洋房)或高层+小高层这样的规划,可以有效平衡整体容积率。

但共用一个社区,同在一个地块,只能有一个容积率,如果其中有几栋低楼层,就单独拿来显摆说自己容积率多低多舒适,就不厚道了。

绿地率:双绿疑云 请君擦亮眼

敲黑板:绿化率≠绿地率。两者都是反映社区的园林绿化情况,但——

一字之差,后果……

绿地率的计算方法比较严格,并非长草的地儿都算绿地。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地,不管地面是否有绿化,都不计入绿地面积。

绿地率公式=居住区内绿地面积/规划用地面积。

绿化率,是“绿化覆盖率”的简称,因为长草的地方都算绿化,还有树影、空中花园等附有植被的地方都会成为分子计算在内,所以同一个小区的绿化覆盖率算下来要比绿地率高。

绿化率公式=植被垂直投影面积/规划占地面积。

既然绿化率比绿地率要高,楼盘宣传又是个面子活儿,你猜会用哪个“绿”来贴金呢!

当然在精美的宣传资料不显眼处要附上小字:以上仅作为广告邀约,不作为合同内容。

这也解释了,为啥交房后你会纳闷,说好50%~60%的绿化率,那片绿油油的园林哪去了?

看准,绿地率才是建筑规划设计的标准用词。

通行的标准:新建小区内绿地率不低于30%,旧区改造不低于25%,达到40%左右会感到舒适,绿城率大于50%那就是花园式景观了。

认筹:可以试探,别挑战底线!

“××楼盘盛大认筹,一万抵几万。”这句出镜率最高的广告,暗含了两个功能。

先来认识一下“认筹“的来源,这个标准的营销术语,来自营销业鼻祖——台湾,那帮先富起来的人,吃饱没事净琢磨咋能把直线变成曲线,中间好多搞几个营销动作。

具体操作是,预先缴纳一定额度的认筹金,然后在开盘的时候享有一定的购房优惠。

认筹的第一个功能:快速回笼部分资金以解燃眉之急。通常是指不具备开盘资格,比如未取得预售证前。

在洛阳没有屡屡上榜之前,管理相对粗放,认筹金直接给开发商,现在这条路行不通了。政府规定,不具备销售资格不准收取任何费用。发现一律处罚。

于是风向一变改“0元入会“、”验资圈存“。填张个人信息表,或者将1万~10万不等的金额定存到自己的银行卡,表示有购房意向。这些客户信息就是项目拓客的数据库。

也是认筹的第二个功能:摸底市场,探测一下客户的购房需求,为开盘定价寻找依据。

所以在认筹期间,你问多钱一平?售楼员打死也不说。——因为,卖多钱他们也很想知道啊,不然为啥认筹!

如果100套房,认筹了500组客户,那恭喜,开盘价应该会往上走一走。

现在说是有政府限价,但落地执行如何,说不清。网络信息不透明,关心的东西官网看不到,看到了也不一定落实。

就算价格顶到天花板了,只要认筹火爆,可以捆绑车位销售啊,也可以提高首付比例啊……真实需求一旦被锁定,基本就“人为砧板、我为鱼肉”了。

认筹金相当于诚意金,肯定能退。因为没有后顾之忧,有个朋友买房时,一口气验资定存了十来万,四个项目。就为了等开盘价看性价比。这种全面认筹重点认购的行为,可能会制造价格泡沫哦。

结果呢,因置业计划有变化房子没买成。但其中一个验资的楼盘,因认筹效果不理想,说好两个月内开盘,就是拖着不开,几个月也钱不解冻(虽然钱存在自己账户,但开发商会在后台将资金“冻结“,想取钱必须”解冻“),最后托关系才搞定。

但是要说认筹是个坑,也不对 ,毕竟承诺的优惠还是有的,如果不认筹,真要买房的时候优惠没有就沙雕了。

喜欢的房子还是要认,只是理性些就好。

开盘:没有营销 不算开盘

刚入行那会儿,时常追着前辈打破沙锅问到底,开盘到底是干啥呢?

卖房!——不是在售房部交过订金了,连楼层面积都选得妥妥的,为啥还要让大家集中起来搞一下?不嫌麻烦!

不麻烦不麻烦……

然后就忙成一团不理我了。以至,开盘的意义一度成为心中难解之谜。

经过无数次开盘洗礼后,我终于弄明白了。

——生活,需要仪式感。

其实我们一直被仪式,只是很少有察觉。

买房过程中的每个环节,都在一点一滴地营造仪式感。

开盘,则是营销链条中的高潮。

要说拿到预售证,就能名正言顺地卖房,一套两套单卖还是团购打包卖都没问题。但,这种大街上卖红薯的水平,怎能入得房地产的法眼。

对曾经的支柱型产业来讲,无营销,不开盘。一次开盘足以让你今生难忘。

从倒计时微信单图,开始营造紧迫感;现场排长队,大屏幕摇号,强调稀缺感;限时选房,交订金签合同,营造庄严感;精美茶点冷餐,点缀愉悦感;抽奖品领礼品,渲染荣耀感……

这一顿操作,那是人山人海、锣鼓喧天,张弛有度,一气呵成,由不得感慨“十年修得同船渡,百年修得共开盘”啊!——憋逼逼了能买上就是缘份!

随着营销理念和it技术的升级,后来夜间开盘、微信开盘等形式层出不穷。

以前分一期、二期开,后来干脆一栋楼一开盘。

八仙过海,不拘一格,怎样显得“抢手“怎么来,要不断保持并刷新“清盘”的时间记录。无论如何开,目的都是强化仪式感,给楼盘加分,给客户洗脑。

当然,这无可厚非,毕竟这是连做面膜的微商也琢磨如何对客户营销的时代,如果一个行业愿意花心思套路你,至少说明他是认真的,总比漠视市场需求忽视客户体验要强。(文/赵汗青)

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